⑴ 怎樣申請鄉村旅遊項目
申請農業補貼，當地的農業局、農辦、財政局、農綜辦、旅遊局、科技局、回林業局、發改委等，以上答部門每年都能申報，每個項目在20到60萬元的較多;中央財政項目一般都在幾百至上千萬元;水利局、環保局、老區扶貧辦、經貿局等，一般項目資金較少，5到20萬居多。
前瞻產業研究院規劃師建議，企業申報農業項目，必備的材料包括：企業的法人證書、營業執照的復印件、企業資產負債表、地方政府配套資金證明、土地使用證明或者土地租用合同、項目可行性研究報告、當地銀行出具的信用等級證明、貸款證明、環評報告、企業或者榮書。
⑵ 休閑農業與鄉村旅遊用地有哪些限制
為集體土地附著物，變更登記。收益渠道、經營用途。使用方式，又有自用回土地及其附著答物經營收益首先要分國有土地和集體土地、建造的建築物等、出租，即通過使用權出讓或劃撥，除了可以生產工作自用外、經營設施等。收益方式，用於建造辦公場所，獲取收益：分為兩種、酒店等：由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地，即將使用權轉讓，集體土地只要村委會同意。目前。在此類土地上種植的農作物，還可以進行生活：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民使用方式，可以自行流轉。國有土地的流轉要經過國土局備案、公益設施等，如作為宅基地分配給成員，他用與國有土地類似。（1）集體土地所有者，用於經濟發展或社會發展：一是他用；自用方面則與國有土地不同，如建造住宅、出租收益：集體土地收益渠道則更加寬廣、經營自用。（2）國有土地所有者、建設集體住宅，自用的國有土地不能用於生活：由於政府自用的國有土地不能用於經營，既有使用權他用的轉讓、娛樂設施，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費；一是生產工作自用
⑶ 鄉村旅遊度假區的土地流轉怎麼搞
鄉村旅遊開發繞不開農村用地問題，很多開發商也好、經理人也好、甚至是天天與農民打交道的基層政府官員，在與我接洽時都會拋出「這塊地能用嗎」、「基本農田可以改變用地性質嗎」、「木屋可以不需要建設指標吧」、「這個項目的用地需要到國土報批嗎」等等諸如此類的問題，這實際反應的是大家對用地問題的重要性認識不夠，而僅僅把對項目的關注點聚焦在市場、產品、盈利性、運營模式等後端環節，而忽略了項目的用地基礎合法性、開發流程合規性、以及土地作為一種高附加值資源的遠期增值變現能力。
用地是農村項目開發遇到的基礎問題，也就是項目開發的方向問題，需要搞清楚國家的政策傾斜、戰略扶持方向，也需要搞清楚土地流轉、徵收這些近幾年的新生專業術語，更需要理清楚用地流程問題，包括徵收徵用、流轉、承包、租賃、補償等，也就是讓土地活起來的「1、2、3步」怎麼走。
文sir說的項目開發不涉及土地一級開發哦
土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，就是「賣房子的」和「出租房子的」。
先要確定開發涉及的土地性質
首先要分國有土地和集體土地，集體土地只要村委會同意，可以自行流轉。國有土地的流轉要經過國土局備案，變更登記。
（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建築物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用於經濟發展或社會發展；一是生產工作自用，用於建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用於生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由於政府自用的國有土地不能用於經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。
旅遊項目開發涉及的農村集體土地流轉一般建議流程
文sir說，作為農村旅遊項目開發最常見的一種土地使用方式，土地流轉將在未來被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發協議
（2）景區、旅遊區等規模型項目需編製片區旅遊發展總體規劃（參照上位土地利用規劃給建設地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發設計方案
（3）總體規劃上會評審（通過後有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委託土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務中心辦理）
（5）協調鎮村政府同意土地流轉（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批後由國土發批准書
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同後期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證
⑷ 2016關於年鄉村旅遊的用地指標多少畝
鄉村旅遊用地指復標是根據你做的制項目很定的，主要是看你做的農業觀光還是生態養殖還是產業園區，種類很多，當然規模越大影響力就越大，資金要求就越多，現在很多做鄉村度假休閑的還是很多房地產在鄉村做養生養老地產了。
⑸ 鄉村旅遊用地有哪些限制
2018年中央一號文件，推進體制機制創新，強化鄉村振興制度性供給：關鍵是內鞏固和完善農村容承包地「三權分置」基本經營制度，深化農村土地制度改革，建立健全土地要素城鄉平等交換機制，加快釋放農村土地制度改革的紅利。扎實推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證。完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，不得違規違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。在符合土地利用總體規劃前提下，允許縣級政府通過村土地利用規劃，調整優化村莊用地布局，有效利用農村零星分散的存量建設用地；預留部分規劃建設用地指標用於單獨選址的農業設施和休閑旅遊設施等建設。對利用收儲農村閑置建設用地發展農村新產業新業態的，給予新增建設用地指標獎勵。進一步完善設施農用地政策。
⑹ 國有土地興辦生態旅遊的審批程序
於旅遊開發項目的立項審批流程，不同於房地產開發項目立項審批，即不能說更為復雜，但讓許多旅遊開發商摸不到頭緒，或者被自己復雜化。作為旅遊項目開發的重要一個環節，值得寫一些個人實踐經驗與大家分享。
先做規劃方案，還是先立項申請
許多開發商為了拿項目，立馬想到的是先做一個規劃方案。沒有規劃方案，不知道干什麼，怎麼能立項？是的，該問題想說的是，先做規劃方案，再立項申請。這正確嗎？
讓我們參考一下房地產項目立項所需的資料：
到國土局辦理國有出讓地的土地手續；
辦土地手續期間，土地儲備中心會統一到規劃局辦理規劃條件；
具備工程咨詢資質的工程咨詢機構編制項目申請報告；
具備節能評估能力的工程咨詢機構編制節能評估報告；
到環保局辦理環評批復手續；
到地震局辦理抗震安全性評價意見；
到該項目的行業主管部門辦理行業審查意見；
項目單位的立項申請文件；
項目單位的營業執照和組織機構代碼證。
該立項所需的資料中，第1、2條要求，辦理土地手續和規劃條件。許多旅遊開發項目，特別是旅遊景區建設項目，何來辦理土地手續和規劃條件，因為許多旅遊開發項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場、農場、牧場、荒山荒地、水域等，甚至自然保護區、風景名勝區內，不在城鎮建設用地規劃范圍內，不完全按照城鄉規劃法實施。比如在林業部門主管的自然保護區內建設索道上下站管理用房、接待設施、遊客中心[可能以其他項目名稱報林業廳/局審批]、游覽景點等和旅遊相關的游覽和服務設施，不可能都要找國土資源主管部門審批建設用地，也不會去找發改委按照其要求的立項審批流程進行立項報批，更不用說准確上述立項所需的資料。但是，並不是說旅遊開發項目不需要立項報批，而是應該根據不同項目尋找不同的審批流程。
所以說，要討論「先做規劃方案，還是先立項申請」，應該根據不同用地所在的不同主管部門而定，且其立項報批的主管部門也應該依此選擇不同的立項報批流程。但是，本文主要針對非自然保護區、風景名勝區、國有林場/農場/牧場等特殊用地范圍內的旅遊開發項目，按照發改委非限制行業項目的立項報批程序的旅遊開發項目立項審批流程，進行系統性分析，以供旅遊開發商參考。
立項申請應准備哪些材料
上一個問題還沒有完全解決，通過提出「立項申請應准備哪些材料」這一問題，可以合並解決問題。該問題是在如下假定下提出的，即按照發改委非限制行業項目的立項報批程序，申請旅遊開發項目立項審批。發改委首先對投資規模有個限定，一般不超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目直接編制項目申請表並提交項目介紹，即可備案；超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目，根據不同投資規模，需要具有相應級別以上工程咨詢資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告，一般超過1億元以上的，需要乙級以上工程咨詢資質（甲級工程咨詢資質可以全國通用）。其次，不同投資規模需要報不同行政級別發改委立項審批。
一般的旅遊開發項目立項申請，需要聘請具有工程咨詢資質的工程咨詢機構撰寫項目可行性研究報告，經旅遊主管部門提交給發改委等相關部門，具體應提交的資料包括：
項目單位（企業）提出立項申請報告；
由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目可行性研究報告；
旅遊主管部門關於該項目的審批意見；
項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見；
國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見；
環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見；
節能評估報告（需工程咨詢資質）或填寫《固定資產節能登記表》；
企業營業執照等其他資料。
在上述旅遊開發項目立項申請所需的資料中要求「項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見」，要求的是項目選址意見書，不需要規劃方案，即無需提交總體規劃方案可以立項。因此，不存在先做規劃方案才能立項的說法。但是，在實踐中，對於不在城鄉規劃的城區/鎮區范圍內的旅遊開發項目用地，一般開發商會先做個規劃方案，可以使總體規劃方案，或者概念規劃方案，拿著該規劃方案向政府匯報，地方政府及下屬各部門以規劃方案為依據來審批項目。
反思上述程序，本人認為，許多旅遊開發項目總體規劃方案編制不是旅遊開發商的職責，而應該是政府的職責，但是政府沒有動力機制去編制該規劃方案，而由旅遊開發商推動該規劃方案編制工作，因為旅遊開發商想投資開發該地塊，需要規劃方案。比如上面提及的千年皇後鎮項目，對於該上萬畝地塊，涉及國有林地、荒山荒地、水域和集體的耕地、自留地、村莊宅基地等用地，以旅遊開發商名義上報該區域的總體規劃方案名不正言不順。在最新的城鄉規劃法下，土地利用必須按照規劃實施，沒有規劃下何談建設項目選址是否符合規劃要求。因此，該項目的總體規劃應該由旅遊主管部門委託相應級別以上旅遊規劃資質的旅遊規劃設計機構進行編制，並約束旅遊開發項目申報旅遊項目時復合該總體規劃的要求。
哪些旅遊開發項目需要編制可行性研究報告
依照上述所言，並非所有的旅遊開發項目都需要編制可行性研究報告，而是根據項目所在用地主管部門、項目用地性質、項目建設內容及投資規模而定。
世界自然遺產、文化遺產保護區、自然保護區范圍內，除了游覽設施和少量旅遊服務設施，一般不允許建設項目，因此不存在向發改委申請立項報批項目，而是由相應的主管部門審批建設內容。在實際操作中，在上述保護區內也有修建接待設施、索道等項目，投資規模在1000萬元以上的一般需要報縣級發改委審批或備案，超過3000萬元以上或5000萬元以上的投資規模（不同省份不同投資規模要求）需要上報市級發改委主管部門，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。
風景名勝區、旅遊度假區、重點文物保護單位、國家A級旅遊景區的立項報批程序一般參照發改委規定的非限制行業項目立項報批，一般投資規模在3000萬元以上或者5000萬元以上的，應由市級發改委審批，在1000萬元以上但不超過上一級發改委審批要求的投資規模，由縣級發改委審批，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。
⑺ 國家對旅遊項用地有哪些優惠政策
國家對旅遊項用地有以下優惠政策：
一、積極保障旅遊業發展用地供應
1、有效落實旅遊重點項目新增建設用地
按照資源和生態保護、文物安全、節約集約用地原則，在與土地利用總體規劃、城鄉規劃、風景名勝區規劃、環境保護規劃等相關規劃銜接的基礎上，加快編制旅遊發展規劃。對符合相關規劃的旅遊項目，各地應按照項目建設時序，及時安排新增建設用地計劃指標，依法辦理土地轉用、徵收或收回手續，積極組織實施土地供應。加大旅遊扶貧用地保障。
2、支持使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設旅遊項目
在符合生態環境保護要求和相關規劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠海島土地建設的旅遊項目，優先安排新增建設用地計劃指標，出讓底價可按不低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取相關費用之和的原則確定。對復墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設的旅遊項目，各地可按照「誰投資、誰受益」的原則，制定支持政策，吸引社會投資，鼓勵土地權利人自行復墾。
3、依法實行用地分類管理制度
旅遊項目中，屬於永久性設施建設用地的，依法按建設用地管理；屬於自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地的，不徵收（收回）、不轉用，按現用途管理，由景區管理機構和經營主體與土地權利人依法協調種植、養殖、管護與旅遊經營關系。
4、多方式供應建設用地
旅遊相關建設項目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應；用途混合且包括經營性用途的，應當採取招標拍賣掛牌方式供應，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規劃建設用地標准》的「娛樂康體用地」辦理規劃手續，土地供應方式、價格、使用年限依法按旅遊用地確定。
景區內建設亭、台、棧道、廁所、步道、索道纜車等設施用地，可按《城市用地分類與規劃建設用地標准》「其他建設用地」辦理規劃手續，參照公園用途辦理土地供應手續。風景名勝區的規劃、建設和管理，應當遵守有關法律、行政法規和國務院規定。鼓勵以長期租賃、先租後讓、租讓結合方式供應旅遊項目建設用地。
5、加大旅遊廁所用地保障力度
要高度重視旅遊廁所在旅遊業發展中的文明窗口地位和基本公共服務作用。新建、改建旅遊廁所及相關糞便無害化處理設施需使用新增建設用地的，可在2018年前由旅遊廁所建設單位集中申請，按照法定報批程序集中統一辦理用地手續，各地專項安排新增建設用地計劃指標。
符合《劃撥用地目錄》的糞便處理設施，可以劃撥方式供應。支持在其他項目中配套建設旅遊廁所，可在供應其他項目建設用地時，將配建要求納入土地使用條件，土地供應後，由相關權利人依法明確旅遊廁所產權關系。
二、明確旅遊新業態用地政策
1、引導鄉村旅遊規范發展
在符合土地利用總體規劃、縣域鄉村建設規劃、鄉和村莊規劃、風景名勝區規劃等相關規劃的前提下，農村集體經濟組織可以依法使用建設用地自辦或以土地使用權入股、聯營等方式與其他單位和個人共同舉辦住宿、餐飲、停車場等旅遊接待服務企業。依據各省、自治區、直轄市制定的管理辦法，城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅遊經營。
農村集體經濟組織以外的單位和個人，可依法通過承包經營流轉的方式，使用農民集體所有的農用地、未利用地，從事與旅遊相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。支持通過開展城鄉建設用地增減掛鉤試點，優化農村建設用地布局，建設旅遊設施。
2、促進自駕車、房車營地旅遊有序發展
按照「市場導向、科學布局、合理開發、綠色運營」原則，加快制定自駕車房車營地建設規劃和建設標准。新建自駕車房車營地項目用地，應當滿足符合相關規劃、垃圾污水處理設施完備、建築材料環保、建築風格色彩與當地自然人文環境協調等條件。自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理，按旅遊用地確定供應底價、供應方式和使用年限。
3、支持郵輪、遊艇旅遊優化發展
新建郵輪、遊艇碼頭用地實行有償使用。有償使用的郵輪、遊艇碼頭用地可採取協議方式供應。現有碼頭增設郵輪、遊艇停泊功能的，可保持現有土地權利類型不變；利用現有碼頭設施用地、房產增設住宿、餐飲、娛樂等商業服務設施的，經批准可以協議方式辦理用地手續。
4、促進文化、研學旅遊發展
利用現有文化遺產、大型公共設施、知名院校、科研機構、工礦企業、大型農場開展文化、研學旅遊活動，在符合規劃、不改變土地用途的前提下，上述機構土地權利人利用現有房產興辦住宿、餐飲等旅遊接待設施的，可保持原土地用途、權利類型不變；土地權利人申請辦理用地手續的，經批准可以協議方式辦理。歷史文化街區建設控制地帶內的新建建築物、構築物，應當符合保護規劃確定的建設控制要求。
(7)鄉村旅遊服務中心用地審批擴展閱讀
加強旅遊業用地服務監管的政策：
1、做好確權登記服務
各地要依據《不動產登記暫行條例》等法律法規規定，按照不動產統一登記制度體系要求，不斷增強服務意識，堅持方便企業、方便群眾，減少辦證環節，提高辦事效率，改進服務質量，積極做好旅遊業發展用地等不動產登記發證工作，依法明晰產權、保護權益，為旅遊業發展提供必要的產權保障和融資條件。
2、建立部門共同監管機制
風景名勝區、自然保護區、國家公園等旅遊資源開發，建設項目用地供應和使用管理應同時符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、風景名勝區規劃及其他相關區域保護發展建設等規劃，不符合的，不得批准用地和供地。
新供旅遊項目用地，將環保設施建設、建築材料使用、建築風格協調等要求納入土地供應前置條件的，提出條件的政府部門應與土地使用權取得者簽訂相關建設活動協議書，並依法履行監管職責。要及時總結旅遊產業用地利用實踐情況，積極開展旅遊產業用地重大問題研究和探索創新。
3、嚴格旅遊業用地供應和利用監管
嚴格旅遊相關農用地、未利用地用途管制，未經依法批准，擅自改為建設用地的，依法追究責任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區資源及其景區土地。規范土地供應行為,以協議方式供應土地的，出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
嚴格旅遊項目配套商品住宅管理，因旅遊項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規劃、城鄉規劃的，不得批准。嚴格相關旅遊設施用地改變用途管理，土地供應合同中應明確約定，整宗或部分改變用途，用於商品住宅等其他經營項目的，應由政府收回，重新依法供應。
⑻ 鄉村旅遊開發土地流轉需要注意哪些事項
1、耕地及基本農田利用限制
《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》對土地流轉用途管制進行了嚴格限制。《意見》明確強調：加強土地流轉用途管制。堅持最嚴格的耕地保護制度，切實保護基本農田。
嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。
嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。
嚴禁佔用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。
嚴禁破壞、污染、圈佔閑置耕地和損毀農田基礎設施。
堅決查處通過「以租代征」違法違規進行非農建設的行為，堅決禁止擅自將耕地「非農化」。
利用規劃和標准引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。
採取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。
《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國基本農田保護條例》規定：禁止任何單位和個人在基本農田保護區內建窯、建房、建墳、挖砂、採石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他破壞基本農田的活動。禁止任何單位和個人佔用基本農田發展林果業和挖塘養魚。
2、設施農用地利用限制
國土資源部、農業部對以農業設施用地為主的農業生產性建築佔用土地的規模及用地范圍也做了明確規定。《國土資源部、農業部關於完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發[2010]155號）規定：
進行工廠化作物栽培的，附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模5%以內，但最多不超過10畝；
進行規模化種植的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模3%以內，但最多不超過20畝；
規模化畜禽養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以內（其中，規模化養牛、養羊的附屬設施用地規模比例控制在10%以內），但最多不超過15畝；
水產養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以內，但最多不超過10畝。
3.嚴格把握設施農用地范圍。
在以農業為依託的休閑觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬於設施農用地范圍，按非農建設用地管理。
確需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續。設施建設應盡量利用荒山荒坡、灘塗等未利用地和低效閑置的土地，不佔或少佔耕地，嚴禁佔用基本農田。確需佔用耕地的，也應盡量佔用劣質耕地，避免濫占優質耕地，同時通過工程、技術等措施，盡量減少對耕作層的破壞。
⑼ 怎樣拿到土地進行鄉村旅遊項目開發
想拿到土地進行鄉村旅遊項目開發，北京山合水易規劃設計院認為必須非常有效的解決兩大問題。
第一， 用旅遊的方式獲取土地。
用旅遊的方式獲取土地首先需要拿出「漂亮」的項目開發計劃書。該計劃書必須與地方政府的開發取向保持高度一致，同時，也應盡量做到讓農民認可和支持。國家對於房地產開發的限制，歸跟結底是出於對農民利益的保障。只有讓土地的利用不脫離農業用地的范疇，並為當地的農民找到一個與鄉村旅遊緊密結合，共同長期發展的契合點，才能打消政府的顧慮。而這需要有一個與當地情況相匹配的優秀的旅遊產品設計，例如，可考慮將農業種植作為旅遊區的自然景觀資源，進行主題開發，在打造吸引力的同時，使周邊農民能將主題產品的種植作為主要的經濟來源。既不違背政策要求，又保障了農民的長期利益。
當然，旅遊產品的設計只有能夠獲得旅遊消費市場的認可，一切才有意義。而這便要求首先要對當地的旅遊情況有一個整體的把握，需要開展資源調研、市場調查等一系列調研過程，制定合理的開發戰略，並通過主題理念創意，賦予其備受遊客喜愛的主題文化，讓項目的所有利益相關者都能在項目開發中獲益。
第二，把握旅遊與房地產的關系，完善旅遊區的景觀、服務、度假功能。
旅遊房地產區別於一般城市房地產最鮮明的特徵是，其開發和經營是以另外一個產業——旅遊業為發展根基。無論是依賴於山地、海濱、溫泉、滑雪場等等自然景觀開發的房地產，還是在城市中新建的主題公園型旅遊房地產，實質都是藉助於或打造出具有吸引力的旅遊產品平台，增加房地產項目景觀、環境以及服務的附加值，以彌合區位或外圍配套環境的不足。因此，旅遊休閑是先導和核心，在開發原則上，要遵循先做旅遊、後做房地產開發這一重要原則，沒有完善的旅遊功能，房地產開發難以體現商業價值，相反，旅遊功能越豐富，環境打造越完善，房地產的商業價值也會越高。
如能真正妥善解決以上提到的兩大問題，房地產商或有意從事該領域開發的投資商勢必可以借土地流轉的東風開始新的旅
⑽ 想做鄉村旅遊、農業觀光園等方面的項目，怎麼解決土地使用及規劃問題
想做鄉村旅遊、農業觀光園等方面的項目，怎麼解決土地使用及規劃問題？北京山合水易規劃設計院研究，在符合規劃及其他規定的基礎上，針對項目區內不同土地利用類型和開發模式，可以採取如下措施：
1、 旅遊設施用地
方式（1）、依法按程序徵用
註：某些地方對土地徵用有特別規定和說明，具體程序以地方具體規定為准。
方式（2）、與集體聯合開發
農村集體經濟組織佔用本集體農用地和單位佔用國有農用地的，不需擬定征地方案。
若項目用地佔用農村集體土地，可採取企業與村集體聯合進行開發建設的模式，即村集體作為主體，企業作為投資主體，聯合開發旅遊項目（建設用地部分）建設。
2、 農業觀光等農園項目用地
方式（1）、依法徵用
通過徵用形式將集體土地變為國有後使用，但由於此項目用地面積較大，土地徵用超過一定面積須報國務院審批，操作難度較大。
方式（2）、通過農用地流轉形式租賃農村集體土地
相關手續較征地簡捷，且可節省大量資金。
與鎮政府和相關村委會進行溝通，協商達成一致後，與鎮政府及相關村委會簽訂租賃合同，與農戶和村小組簽訂有關合同，取得土地經營權。再召開村民代表會議進行表決，最後由村小組委託鄉鎮政府或村委會與承包商簽訂租賃合同。
由於發展觀光農業等項目，涉及到將耕地、園地、林地等用地類型轉變為設施農用地，在一定程度上改變了用地類型，需要與當地政府或國土部門了解溝通相關手續事宜。
3、 農村居民點歸並整合
可通過新農村建設、建設用地增減掛鉤等形式開展。首先與集體溝通協商，簽訂搬遷、補償、安置等相關協議；然後與國土部門溝通，爭取周轉用地指標，辦理安置區農專用手續。
如果周轉指標申請成功，新增建設用地可以先建後拆形式進行，即首先在新址（安置區）建設安置點，然後拆除整合原有居住點，經整理後按一定比例歸還安置區佔用土地。